济南市前期物业服务合同 （示范文本）
附件
济南市前期物业服务合同
（示范文本）
济南市住房和城乡建设局
二零二二年六月
使 用 说 明
一、本合同为示范文本，适用于本市行政区域内业主大会成立前，供建设单位与选聘的前期物业服务人订立合同时使用。
二、本示范文本所称前期物业服务，是指在业主、业主大会依法共同决定选聘新物业服务人、续聘原物业服务人或自行管理之前，由建设单位与选聘的前期物业服务人对物业管理区域内的建（构）筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，并由建设单位或业主（含物业使用人）支付费用的物业服务行为。
三、经双方当事人协商一致，可以根据本物业管理区域实际情况对本合同条款的内容进行选择、修改、增补或删减。
总平面图、物业管理区域划分意见书、物业构成明细见附件一、二、三。
甲方应于物业项目交付之日起 日内向乙方移交物业服务用房，物业服务用房平面图及说明见附件四。物业服务用房由甲方无偿提供，属于全体业主共有。具体配置为：
甲方因开发周期等原因未能按时交付乙方物业服务用房的，甲方应承担乙方由此而发生的费用（包括但不限于乙方承租替代的物业服务用房的租金费用等），该费用不纳入物业管理服务成本费用测算范围。
第三条 甲乙双方约定本物业项目的交付时间为： 。
（一）本物业项目正式交付业主前的物业服务事项、范围、费用约定如下：
1.乙方负责：
（1）物业共用部位维护、管理；
（2）物业共用设施设备的运行、维护和管理；
（3）公共绿化的养护和管理；
（4）公共区域环境卫生的维护；
（5） ；
（6） 。
2.甲方负责：
□支付固定费用： ；
□按照乙方提供服务人数支付： ；
□ 。
2. 本物业项目正式交付业主后，乙方应当提供的物业服务事项包括以下内容：
1.物业共用部位维护、管理；
2.物业共用设施设备的运行、维护和管理；
3.公共绿化的养护和管理；
4.公共区域环境卫生的维护；
5.本物业管理区域红线范围内交通与车辆停放管理服务；
6.公共区域的秩序维护，以及安全防范等事项的协助管理服务（但不含人身、财产的保险保管责任）；
7.物业使用禁止性行为的告知、劝阻、制止和报告；
8.装饰装修管理服务；
9.建立日常管理档案及共有部分的资料档案。
10. 。
乙方可将部分内容分包给专业性服务企业，但不得将物业服务的整体业务外包，乙方须对全部服务质量负责。
第四条 物业服务标准
（一）普通住宅项目
物业服务标准按照《济南市普通住宅物业服务等级标准》 级执行。
物业服务分项标准、人员配置见附件七。
（二）非普通住宅项目
物业服务标准由甲乙双方协商约定如下：
（1） ；
（2） ；
（3） 。
第五条 乙方应按法律规定建立健全信息公开制度，在本区域内设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并通过互联网等方式告知业主：
（一）物业服务人的营业执照、企业信用评价等级、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；
（二）物业服务项目保洁、维修、秩序维护等服务人员的配置情况及基本信息；
（三）物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等；
（四）物业服务费收交情况（包干制除外）、受委托管理的住宅专项维修资金使用情况和业主共有部分的经营与收益情况；
（五）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常巡查记录，维修保养单位名称、资质、联系方式等；
（六）法律、法规规定的其他应当公示的信息。
乙方应每年在本物业管理区域至少开展一次物业服务质量业主满意度测评，并公示测评结果和改进服务的措施。
第六条 由业主承担的物业服务费用包括：□物业公共服务费 □停车服务费 □其他服务费 。
第七条 本物业管理区域普通住宅物业公共服务费实行政府指导价，其他物业公共服务费实行市场调节价。由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
多层住宅： 元/平方米； 高层住宅： 元/平方米；
别 墅： 元/平方米； 办 公 楼： 元/平方米；
商业用房： 元/平方米； 工业用房： 元/平方米；
学校（幼儿园）： 元/平方米；医院： 元/平方米；
其他： 。
依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质，按相应收费标准交费。
普通住宅项目，在合同期限内，如遇市价格主管部门调整前期物业公共服务费、停车服务费等基准价的，则本合同约定的前期物业公共服务费、停车服务费等收费标准将按照基准价调整幅度同时、同比例予以调整。
第八条 自房屋交付之日起的物业公共服务费由业主交纳。符合交付条件的物业，物业买受人逾期不办理交付手续的，物业公共服务费自甲方书面通知物业买受人办理交付手续之日起，由物业买受人按照物业公共服务费标准 %的比例交纳。
物业管理区域内已竣工但尚未出售的物业、因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及甲方的自有物业，其公共服务费由甲方全额交纳。
因甲方分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费按照70%的比例收取，差额部分由甲方补偿给乙方。
第九条 物业公共服务费按 □每月 □每季度 □每半年 交纳。交纳时间为：□每月 日前 □每季度第 月第 日前 □每年 月 日前。
乙方可以预收物业公共服务费，预收时间不得超过半年，但乙方与业主对预收时间另有约定的，从其约定。
业主转让物业时应结清物业公共服务费及其它相关费用。
业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费及相关费用。
第十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费的，业主应及时书面告知乙方，同时业主负有连带交纳责任。
第十一条 业主长期空置物业时，应当告知乙方，办理空置手续，并与乙方就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商。普通住宅交付后空置六个月以上的，物业公共服务费按正常标准的60%收取。其他物业（包含：商务办公楼/公寓、商业用房、商铺等）不适用普通住宅空置房物业服务费减免政策。房屋空置情况下物业公共服务费按照全额（100%）交纳。
业主和乙方按照如下程序办理空置手续：
（1）业主向乙方提出空置房减交物业公共服务费申请；
（2）业主与乙方核实水电气表截止数；
（3）业主与乙方签订房屋空置协议；（协议中明确物业空置起始日、水电气表截止数及合理损耗数）
（4）房屋空置期间乙方如判定存在安全管理风险，可关闭室内水电等，但应当征得业主同意。
第十二条 本物业管理区域，乙方按照 □包干制 □酬金制 收取物业公共服务费。按照包干制收取的，按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。乙方不得以亏损为由单方面要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。
包干制服务费主要用于以下开支：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护、安全防范协助等费用；
6.办公费用；
7.乙方固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.法定税费；
10.乙方的利润；
11. 。
包干制服务费不含下列费用：
1.物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用；
2.由专业经营单位运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新费用；
3.房屋专有部分及自用设施设备维修维护费用；
4. 。
第十三条 乙方按照酬金制收取物业公共服务费的，物业服务支出为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用、安全防范协助等；
6.办公费用；
7.乙方固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9. 。
第十四条 采取酬金制的，乙方采取以下第 种方式提取酬金：
1.乙方 （每月/每季度/每半年）按 元的标准从预收的物业公共服务费中提取；
2.乙方 （每月/每季度/每半年）按应收的物业公共服务费 %的比例提取。
物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主按比例承担。
第十五条 实行酬金制的，乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和物业公共服务费年度预决算，并每年 次向全体业主公布物业公共服务费的收支情况，接受全体业主的监督。业主对物业公共服务费收支情况有异议的，采取以下方式解决：
（一）协商；
（二）专业机构审计，费用由 承担；
（三） 。
第十六条 本物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库）共计 个。其中，专用车位 个，人防车位（依照规划结合地面建筑修建的防空地下室内平时用于停车功能的车位） 个。具体见附件八车位（库）平面图。
物业服务人对物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库）提供停车服务。停车服务包括以下内容：
（一）对车位（库）的照明、排水、通风、消防等共用基础设施设备的日常管理、维护；
（二）停车场的公共环境清洁卫生；
（三）在车位、车库设置值班岗亭、道闸、监控设备等封闭式安全管理设施；
（四）负责进出车辆的登记，停车场内车辆停放、行使秩序，疏导停车场出入口交通；
（五）执行市公安交管部门制定的停车场管理规定。
对车辆有看管要求的，应与乙方另行签订车辆看管协议。
第十七条 业主购买或租赁物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库）的，应当向乙方交纳停车服务费，停车服务费收取标准为： 。业主购买或租赁的车位（库）不停放机动车的，可以按下列程序向乙方提出申请，免交停车服务费。
（1）业主向乙方提出申请；
（2）业主和乙方签订协议，明确车位（库）的空置起始日；
（3）其他物业（包含：商务办公楼/公寓、商业用房等）配套车位（库）不适用普通住宅空置车位（库）停车服务费减免政策，车位（库）空置情况下停车服务费按照全额（100%）交纳。
第十八条 业主租赁物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库）的，应当交纳车位租赁费。收取标准为 元/个•月。临时停放的，可按小时收取，收取标准为 ，但停放未超过两小时的应当免费。
甲方委托乙方出租和管理车位（库）的，乙方可按租金的 %提取管理费用。
19. 经业主或业主大会依法表决同意，占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域划定的车位属于全体业主共有。使用物业管理区域内全体业主共有的车位，应交纳车位场地使用费。长期租赁使用的，场地使用费收取标准为 元/月；临时停放的，收取标准为 元/小时。但临时停放未超过两小时的应当免费。
第二十条 对进入本物业管理区域内进行应急处置、救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的机动车，以及为业主提供维修、安装和物品配送等服务临时停放的机动车，不收取机动车停放费。
第二十一条 乙方提供机动车看管、家政服务、专有部分维护等特约服务的，由业主与乙方另行约定收费标准。
第二十二条 乙方对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主免费配置必要的出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。
第二十三条 自首期物业交付之日起至业主大会成立前，业主□同意 □不同意 利用业主共有部分进行经营。业主同意利用业主共有部分经营的，产生的经营收入在扣除合理成本之后，属于业主共有，扣除比例为公共收入的百分之 。
（二）业主公共收入的管理，乙方应当按照《中华人民共和国会计法》《会计档案管理办法》等相关规定执行。妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料，按照会计准则建立账簿。
本区域选聘 （审计机构）进行审计。审计□每年 □每半年 进行一次。审计结果应当向全体业主公开。
（一）要求乙方按本合同约定提供物业服务，对乙方提供的物业服务有监督、建议的权利；
（二）审定乙方提交的物业服务方案及公共管理制度，听取乙方提出的合理化建议；
（三）监督并协助乙方物业服务工作的实施，临时管理规约及公共管理制度的执行；
（四）在销售物业时，将本合同作为物业买卖合同的附件向物业买受人明示，由物业买受人对接受本合同和临时管理规约予以书面确认；
（五）移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业；
（六）与乙方办理物业承接查验手续，并按规定向乙方移交物业服务用房和有关资料，同时将资料原件和电子版报区县住房和城乡建设主管部门存档；
（八）下列已竣工且集中交付期限届满的物业由甲方全额支付物业服务费：
（九）建立健全质量保修期内新建物业售后维修服务体系，在物业管理区域内设立专门的房屋售后服务中心，公示维保单位的名称、维保联系人和维保电话，用于处理建设遗留问题和接受业主报修。
（一）对承接查验发现的问题，有权要求甲方按照物业承接查验协议的约定及时整改；
（二）根据法律法规和本合同约定向甲方、业主收取物业服务费等费用；
（三）对逾期不支付物业费的行为，乙方有权催告其在合理期限内支付；拒不支付的，乙方有权申请仲裁或者提起诉讼，每逾期一日按照未付金额的 %的标准收取违约金；
（四）制订物业服务有关方案、制度并组织实施，按照物业服务标准和内容提供质价相符的物业服务；
（五）接受甲方、业主的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主投诉；
（六）将本物业管理区域内的部分物业服务委托给其他单位的，乙方与所选定的专业机构签订合同的服务标准不得低于本合同，并对专业机构的服务行为承担连带责任；
（七）妥善保管和正确使用本物业管理区域的档案资料，及时记载有关变更信息；妥善管理业主的档案信息，不得擅自向第三方提供或以任何方式泄露该信息；
（八）根据法律规定建立健全信息公开制度，对物业服务、停车管理、公共收益及其他有偿服务的收费项目、收费标准、收费方式、服务内容、服务标准和投诉电话等在物业管理区域的显著位置公示；
（九）对业主违反本合同和《临时管理规约》的行为，及时进行劝阻、制止，劝阻制止无效的，及时向有关主管部门报告；
（十）加强对本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的日常巡查，如发现安全隐患的，应及时设置警示标志，采取必要措施排除隐患，并及时向有关专业机构报告；
（十一）物业装饰装修前，乙方应告知业主相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在该业主所在建筑物内进行公示。除收取装修保证金外，乙方不得以任何名义向业主另行收取其他费用；
（十二）遵守安全生产、公共卫生、治安消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规的规定，制定本物业管理区域安全防范制度及应急预案，做好本物业管理区域的安全管理工作；
（十三）本合同期满终止或依法解除时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域，并移交相关资料；
2.采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业费；
4.非法收集、使用、传输、买卖在物业服务活动中获取的业主个人信息；
5.擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施设备的所有权或者使用权；
9.终止服务撤出时，拒不移交属于业主共有的档案资料、物品、资金等；
第二十六条 本合同中甲乙双方的通讯地址及业主购置的本物业管理区域内房屋单元的地址即为乙方与甲方、已收楼业主约定的通讯地址（已收楼业主与乙方另行书面确认的情况除外）；未收楼业主的通讯地址以购房合同中登记的联系地址为准。
乙方按通讯地址，以挂号邮寄或EMS特快专递的形式向甲方、业主寄送文件（或甲方、业主按通讯地址，以挂号邮寄或EMS特快专递的形式向乙方寄送文件），自发件之日起7日即视为送达；如因通讯地址无法送达或被拒收视为通知方已尽通知义务，由此带来的法律后果由被通知方自负。
第二十七条 本合同期限自 年 月 日起至 年 月 日止；但在本合同期限内，业主大会或者业主依法共同决定选聘新物业服务人或者续聘乙方的，自新签订的物业服务合同生效之日起，本合同终止；经业主大会或者业主依法共同决定解聘乙方实行自行管理的，自解聘决定送达之日起，本合同终止。
第二十八条 物业尚未预销售的，甲乙双方经协商一致可解除本合同，并按法律、法规规定办理前期物业服务招标备案手续，重新选聘前期物业服务人。
物业已经预销售的，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后方可解除本合同。
第二十九条 本合同终止时，乙方应在 日内退出物业管理区域，并将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
第三十条 违约责任
（一）乙方擅自提高收费标准的，对超出标准部分，甲方、业主有权拒绝支付；己经支付的，乙方予以返还，并向甲方、业主按多收金额的 %支付违约金；
甲方、业主未按时、足额支付物业服务费，经乙方催告，在合理期限内仍未支付的，自逾期之日起每日按未付金额 %的标准支付违约金；
（二）甲方违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准的，乙方不承担违约责任；给乙方、业主造成损失的，甲方予以赔偿。但业主不得以甲方违反合同约定为由拒绝或主张减免交纳物业服务费；
（三）业主违反本合同约定，致使乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准的，乙方不承担违约责任。给乙方、其他业主造成损失的，违约业主予以赔偿；
（四）除本条第（二）（三）项情形外，合同履行期限内，乙方的服务未达到本合同约定的服务内容、标准，承担违约期间服务费用 %的违约金，给甲方、业主造成损失的，予以赔偿；
（五）甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付 元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应当给予赔偿；
（六） 。
第三十一条 免责条款
以下情况乙方不承担责任：
（一）因不可抗力因素导致物业服务中断的；
（二）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已采用合理方式告知业主，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
（三）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
（五）因非乙方责任而出现需要维修的项目，但关联业主不配合而造成的损失的；
（六）乙方已向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或已尽可能阻止危险行为，而业主未采纳建议或接受阻止导致损害后果的（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）。
第三十二条 本合同未尽事宜，国家有相关规定的，依相关规定执行；没有规定的，由双方协商确定，并签订书面补充协议。但双方另行签订的补充协议不得减轻或免除本合同中约定应当由甲方或乙方承担的责任，或者加重业主方责任。
第三十三条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，双方可选择以下第 种方式处理：
（一）向 人民法院提起诉讼；
（二）向 仲裁委员会申请仲裁。
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第三十五条 本合同一式五份，甲、乙双方各执两份，报物业主管部门备案一份，由甲方于合同签订之日起十日内报所在地物业主管部门备案。
附件：1.总平面图
2.物业管理区域划分意见书
3.物业构成明细
4.物业服务用房平面图及说明
5.物业共用部位明细
6.物业共用设施设备明细
7.物业服务分项标准、人员配置
8.车位（库）平面图
甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
法定代表人（签名）： 法定代表人（签名）：
委托代理人（签名）： 委托代理人（签名）：
年 月 日 年 月 日
附件一
总平面图
附件二
物业管理区域划分意见书
附件三
物业构成明细
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类 型 |
幢 数 |
套（单元）数 |
建筑面积 （平方米） |
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高层住宅 |
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多层住宅 |
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别 墅 |
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办公楼 |
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商业用房 |
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工业用房 |
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车库 |
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会所 |
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学校 |
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合 计 |
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备 注 |
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附件四
物业服务用房平面图及说明
附件五
物业共用部位明细
1.房屋承重结构；
2.房屋主体结构；
3.公共门厅；
4.公共走廊；
5.公共楼梯间；
6.内天井；
7.户外墙面；
8.屋面；
9.传达室；
10. 。
附件六
物业共用设施设备明细
1.绿地 平方米； 2.道路 平方米；
3.化粪池 个； 4.垃圾中转站 个；
5.水泵 个； 6.水箱 个；
7.电梯 部； 8.信报箱 个；
9.消防设施 ； 10.公共照明设施 ；
11.监控设施 ； 12.避雷设施 ；
13.共用天线 ； 14.污水井 个；
15.雨水井 个；
16.机动车库 个 平方米；
17.露天停车场 个 平方米；
18.电动车集中停放车棚 个 平方米；
19.电动车集中充电桩 个。
20.共用设施设备用房 平方米；
21.物业服务用房 平方米；
21. 。
附件七
物业服务分项标准、人员配置
附件八
车位（库）平面图
