商洛市物业服务收费管理实施细则

商洛市物业服务收费管理实施细则

第一章  总  则

第一条  为规范物业服务收费行为，维护业主或者使用人（以下统称“业主”）和物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《陕西省物业服务管理条例》《陕西省定价目录》《陕西省物业服务收费管理办法》（2019）和《商洛市住宅物业管理条例》等法律法规和有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条  本实施细则适用于商洛市行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。

第三条  本实施细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称，包括物业服务费、物业管理区域内交通工具停放服务费（以下统称“停车服务费”）和其他服务费。

物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，在物业管理区域内提供房屋、配套设施设备以及相关场地日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、秩序维护以及安全防范等具有公共性和普遍性的服务向业主收取的费用。

停车服务费是指物业服务企业接受业主或者业主大会的委托，按照停放服务合同约定，在物业管理区域内对指定场地（所）停放的交通工具进行秩序管理、提供服务所收取的费用。

其他服务费是指物业服务企业根据业主委托或者个性化需求提供《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外且由业主自愿选择的服务项目所收取的相应费用。

第四条  市、县发展改革部门会同住房和城乡建设部门、市场监督管理部门按照各自管理权限，分别负责本行政区域内的物业服务收费监督管理工作。

第五条  物业服务收费应当遵循公平、公开、合理、质价相符的原则，按照不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外，成立业主大会之后的住宅小区及别墅、公寓、商业、办公写字楼等物业服务费、停车服务费及其他服务费实行市场调节价。

实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业与业主或者业主大会通过合同约定。

第六条  实行政府指导价的物业服务收费标准由市、县人民政府制定，具体工作由市、县人民政府发展改革部门、住房和城乡建设部门负责，依据物业服务等级标准，综合考虑小区容量、场地设施、企业成本、业主承受能力等因素制定，定期调整并保持相对稳定。物业服务企业与业主在政府指导价之内通过合同约定物业服务费和停车服务费具体标准。

实行政府指导价管理的住宅小区物业服务等级按照住建部门制定的物业服务管理指导标准，由高到低设定为一级、二级、三级、等外（达不到三级）四个服务等级，按照高层、多层分别制定收费标准；实行政府指导价的物业管理区域内室内、露天机动车停放场所类别按照硬件设施和服务条件由高到低设定为一类、二类、三类三个类别。

物业项目所在地的街道办事处(镇人民政府)要落实属地管理责任，负责辖区内物业管理活动的指导和监督工作，及时协调处理物业服务收费纠纷和矛盾。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，其物业服务收费实行市场调节价。

 

第二章  物业服务收费标准的制定

第七条  业主或者业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制计费方式约定物业服务费。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，物业服务企业依照合同约定事项提供服务，盈亏均由物业服务企业享有或者承担。包干制物业服务费由物业服务成本、法定税费和企业利润构成。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。酬金制物业服务费由物业服务支出和企业酬金构成。

第八条  物业服务成本或者物业服务支出构成一般应包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域内清洁卫生费用（不包含市政单位收取的居民生活垃圾处理费）；

（四）物业管理区域内绿化养护费用；

（五）物业管理区域内秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备以及公众责任保险费用；

（九）经业主或者业主大会同意的其他费用。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。

第九条  停车服务费成本由交通工具停放服务设施设备日常运行费、保养维护费、检验检测费、设备折旧、职工薪酬、清洁卫生费、秩序维护费、管理费分摊以及经业主或者业主大会同意的其他费用组成。与物业服务费成本相重叠的部分应当独立核算，按比例分担，不得重复计算。

第十条  实行政府指导价的物业服务费执行“一费制”。 物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得再单独收取。

第十一条  供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，实行抄表到户的，应当向最终用户收取有关费用，并依法承担分户终端计量装置以外管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，且相关费用不得计入物业服务费成本。未实行抄表到户的，总表与分表之间的正常损耗，应当计入物业服务费成本，并由物业服务企业承担物业管理区域内公共管线和设施设备的维修、养护、更新等责任，不得在物业服务费之外再单独收取相关费用。

 

第三章  物业服务收费计费方式

第十二条  物业服务费和停车服务费按月计收，服务合同对计收时间另有约定的除外。

物业服务费根据房屋的建筑面积计收。

（一）已办理不动产权属证书的房屋，按照权属证书记载的建筑面积计算；

（二）已出售但尚未取得不动产权属证书的房屋，按买卖合同记载的建筑面积计算。不动产权属证书办理后，次月起按照不动产权属证书记载的建筑面积计算。

第十三条  纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的房屋，物业服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的房屋，物业服务费从交付次日起由业主按月交纳。

第十四条  停车服务费根据合同约定按月计收。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交付给物业买受人的车位，停车服务费由建设单位全额交纳。符合交付条件的车位，车位面积应当符合相关规定，停车服务费从交付次日起由业主按月交纳。

同一小区内，车位面积小于标准车位的停车服务费应当适当优惠。

第十五条  鼓励对物业管理区域内短时停车服务费实行优惠,对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限。物业服务企业在收到业主告知后，次日起不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆；业主在已经登记空置的自有以及租赁的车位上免费停放未登记车辆累计超过10天的，按超出停放天数乘以日均服务费标准补交停车服务费，累计超过20天的，按全月收费。

第十六条  下列车辆临时进入物业管理区域内停放的，不得收取费用：

（一）临时停放30分钟之内的车辆;

（二）执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、防疫、环卫等特种车辆；

（三）残疾人车辆（仅限小区地面无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆）。

第十七条  物业服务区域内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。占用物业服务区域内业主共有道路、场地停放汽车的，由业主共同决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。场地占用费属于全体业主共有，收费标准应当在物业服务区域内公示。

第十八条  物业服务区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。物业服务区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当优先向业主出租，不得出售、附赠。

第十九条  车位租赁费是车位所有权人将车位采取租赁方式，出租给业主所收取的费用。车位租赁费实行市场调节价，租赁方式及租金标准由双方在租赁合同中约定，车位所有权人可以委托物业服务企业代为收取。租赁车位的业主应当交纳停车服务费和车位租赁费。

第二十条  机械车位停车服务收费标准实行市场调节价，由双方在服务合同中约定。

第二十一条  业主因自身原因逾期不办理物业交付手续的，其空置期间的物业服务费、停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。

第二十二条  经业主验收，暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位经物业服务企业登记确认后，其空置期间的物业服务费按应交金额的50%交纳，停车服务费按应交金额的20%交纳。

执行旧的物业服务收费管理办法的，高层空置房业主交纳过70%的物业服务费后不再交纳电梯运行费用。

实行市场调节价的按照物业服务合同约定执行。

第二十三条  实行政府指导价管理的住宅小区，物业服务费和停车服务费预收时间不得超过3个月，双方另有合同约定的，从其约定。

 

第四章  行为规范与监督管理

第二十四条  物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务，以及变相收费。存在以上情形的，业主有权向辖区市场监管部门和相关部门举报或投诉。业主应当按时足额交纳相关费用，不得拒绝交纳。业主拒不交纳的，物业服务企业可以催告其在约定期限内交纳；约定期限届满仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴，但不得限制或者妨碍其对物业的正常使用。

特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业服务区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主通过合同另行约定。

第二十五条  住宅预售前，建设单位应当通过招标方式选聘前期物业服务人，结合物业项目的建设标准、配套设施档次及物业买受人对物业服务的预期、承受能力等因素，依据物业服务管理指导标准和物业服务收费指导标准，参考物业服务企业信用等级、服务业绩、企业综合实力等因素，合理确定物业项目的物业服务等级、物业服务费标准和停车服务费标准等内容，在政府指导价范围内与物业服务企业签订《前期物业服务合同》，并向物业项目所在地的县（区）住建、发改部门备案。

第二十六条  前期物业服务的等级一般应为三级服务。高档住宅小区及开发商认为需要实行二级及以上物业服务的，必须事先在房屋销售合同中约定，并明确公示、告知；特殊情况未事先约定、公示、告知的，服务等级的确定须经业主大会或经占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意。对于因客观原因建筑规模极小、物业服务成本较大又无法采取有效降低措施的小区，物业服务收费确需突破上限标准的，在和业主及开发商充分协商同意的基础上，须报同级价格主管和住建部门备案同意后执行。

第二十七条  建设单位应当在销售现场醒目位置公开公示《前期物业服务合同》。同一物业服务区域内同类型的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持一致。

第二十八条  住宅预售前，建设单位应当制定《车位租售方案》，明确车位权属、数量配比、销售价格、租赁价格、价格有效期等内容，并在销售现场醒目位置进行公开公示。

第二十九条  物业服务企业应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行物业服务合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务与管理。

第三十条  物业服务企业应当建立健全成本核算制度，完整准确记录并单独核算物业服务的经营成本和收入。

第三十一条  物业服务企业接受专营单位及城市管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。不得以未交物业服务费为由限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用。

物业服务企业与专营单位签订的相关有效合同应当向全体业主公开、公示，不得损害业主利益。

第三十二条  对于已经完成水电户表改造，居民用户按终端销售价格收费，且仍履行原合同、执行旧的物业服务收费管理办法的小区，公共用电用水成本可优先在占用业主共有的道路或者其他场地停车的服务收益和小区广告收益中摊销，不能足额摊销的，在向业主公示摊销账务后，剩余部分可据实向业主以户为单位平摊收取；对于没有停车服务和广告收益的小区，且高层物业服务费与电梯费平均数之和不高于1.10元/㎡、多层物业服务费不高于0.46元/㎡的，可按不超过住宅总建筑面积 0.10元/㎡的总额度按户平均分摊，其中仅电或仅水完成户表改造的可按不超过住宅总建筑面积 0.05元/㎡的总额度按户平均分摊；高层物业服务费与电梯费平均数之和高于1.10元/㎡、多层物业服务费高于0.46元/㎡的，不再收取，在物业服务费和电梯费中补偿。

对于至今仍未完成用电、用水户表改造的小区，执行旧的物业服务收费管理办法的，物业售电加价不得突破0.05元/度，售水差价不得突破0.25元/吨。

执行本《实施细则》收费标准的，物业售水、售电收费实行“等额进出，不得加价”的原则。

第三十三条  自备供暖（含冷，下同）的小区，其采暖费由物业服务企业或者专营单位提出收费方案（政府对供暖补贴的，补贴方案应当包括在收费方案内，应予以冲减成本。），必须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后据实收取。采暖期结束后，一个月内必须向全体业主公布收支情况。

供暖单位与用暖人双方就供暖价格不能协商一致时，可以请求居民小区所在地街道办事处或者乡镇人民政府调解，必要时，可委托第三方专业机构评估，为双方协商确定供暖价格提供参考依据。

第三十四条  自备供暖提倡按热流量或供热面积收费，也可按建筑面积收费；

跃层房按总面积之和计算；阁楼装置采暖设备的，坡顶型阁楼按50%核算，平屋顶型阁楼净高大于2.8米（含2.8米）的按100%核算，不足2.8米的按50%核算。没有装置采暖设备的，坡顶型阁楼按25%核算，平屋顶型阁楼净高大于2.8米（含2.8米）的按50%核算，不足2.8米的按25%核算。

地下室和车库安装采暖设施的按50%计算收费。

第三十五条  用户整个供暖期都不用热的，应在供暖期开始前，由用热人提出报停申请，经物业服务企业（供热单位，下同）采取隔断处理后，地暖型用户视上下邻居用暖情况交纳热费，楼下用户用暖楼上用户不用，交纳30%基本热费；楼下用户未用暖楼上用户用暖，交纳20%基本热费；上下用户均用暖，交纳50%基本热费；上下用户均未用暖，交纳5%基本热费。

非地暖型用户，上下用户均用热，可按应交热费的10%交纳基本热费；楼下用户未用楼上用户使用，交纳4%；楼下用户使用，楼上用户未用，交纳6%；上下用户均未用暖，不交纳基本热费。

第三十六条  对于老旧小区串联式供暖管路不能直接关断的，物业服务企业应首先动员业主做可控直通式改造，成本费用由业主负担，业主拒绝或不配合改造，全额负担热费，若因技术、配件、客观原因或物业服务企业责任致使未能做隔断处理的，业主负担热费的比例可根据客观情况、情节、责任等因素在30%-80%范围内由物业服务企业与业主协商确定。

第三十七条  超高房屋热费计算。对层高在3米以上按建筑面积收取热费的建筑物，在计算标准采暖面积时应增加折标系数。具体计算公式为：

每月实际热费＝供热价格×建筑面积×（实际层高÷3）

对于没有供暖设施的阁楼，因楼梯口较小，温度明显较低的可适当优惠，具体由双方协商。

第三十八条  因供热单位原因导致用户卧室、起居室的温度不达标的，供热单位应当及时采取措施，保证室温达到规定标准，并根据供热用热双方确认的不达标天数，暂按照下列标准向用户退还热费：

（一）供热期内，除不可抗力原因外，应当保证用户的卧室、起居室的温度不低于18℃（供用热合同另有约定的，从其约定）。用户卧室、起居室温度不达标时，应首先向供热单位报修，供热单位整改一次后仍不达标，可向供热单位申请测温，因供热单位责任造成用热户居室温度不达标的，16℃以上18℃以下，供热单位按认定不合格天数的收费额的40％向用热户退费；16℃以下，按认定不合格天数的收费额全额退费。不达标天数认定上，供热单位测温时间间隔不少于5天，经测温，用热户居室温度1次不达标的，按2天退费;2次不达标的，按10天退费;一个月内3次(含3次)不达标的，按30天退费;供热期内超过3个月不达标，视为全供热期不达标，全额退还所交热费。供热单位违反规定收费的，热用户有权向市场监管部门及其他相关部门投诉举报。

退费金额公式:退费金额=交费总额÷供热期天数×不达标天数×退费比率

（二）以下四种情况不予退费:1、擅自拆、改室内供热设施影响供热效果的;2、室内装修致使散热器无法正常散热的；3、不配合供热单位进行室内供热设施正常维修、维护、改造的；4、发生极端气侯超出供热设施设计规范确定的室外计算温度的。

（三）断供、停供。除不可抗力原因外，供热单位不得无故断供、停供，因设备事故等原因造成断供停供的，供热单位暂按照以下时限进行抢修: 1、一般事故，抢修时限为6小时内; 2、较大事故，抢修时限为24小时内; 3、重大事故，抢修时限为72小时内。超出抢修时限未恢复供热的，供热单位按认定断供、停供天数收费额全额退费。

退费金额公式:退费金额=交费总额÷供热期天数×断供天数

第三十九条  热用户未按规定交纳热费的，供热单位应当书面催告，经两次书面催告仍不交纳的，供热单位可以采取用热限制措施，并按照供用热合同约定收取违约金。但不得以少数用户未交纳热费为由，中断对其他已交费用户的供热或者降低供热标准。

供热单位在供热前，可按建筑面积收费标准预收一个采暖季热费，本采暖季结束后至六月三十日前按照多退少补的原则与用户及时结算。

第四十条  供热单位要加快按用热流量计价收费方式的进度，减少按建筑面积计价收费产生的矛盾和纠纷。降低运行成本，不断提高服务水平，确保用户用热需求和正常采暖，并按有关规定认真做好价格公示与宣传解释工作，自觉接受业主及市场监管部门的监督检查。

按用热流量计价收费的，热基本费（按建筑面积计费）占30%，计量热费占70%。

第四十一条  业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业应当按照相关法律法规的规定与业主签订装饰装修管理服务协议，具体管理内容由双方在协议中约定。

业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按照实际发生额，由业主或者装修单位承担，并依法承担相关责任。

第四十二条  实行门禁出入证（卡）管理的新建住宅小区：

（一）建设单位或者物业服务企业首次应当为业主免费配置出入证（卡），每户人员出入证（卡）不少于4张；

（二）业主因遗失、损坏需要补办的，可以按公示标准收取制作成本费，但不得盈利；

（三）对为业主提供房屋装饰装修服务的外来人员，物业服务企业应当免费提供临时出入证（卡），可以按公示标准收取出入证（卡）押金，告知其注意事项和相关责任，并在退证（卡）时全额退还。

第四十三条  物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示承接本小区物业的承接查验报告，以及共用部位、共用设施设备分布图，明确车位权属，便于业主查询。

第四十四条  物业服务企业应当按照有关规定实行明码标价，公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、收费标准、计费方式、收费依据、投诉举报电话等信息，自觉接受监督。

第四十五条  利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得收益归属全体业主所有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用；对于继续执行旧的《陕西省物业服务收费管理办法》的小区，可优先用于扣减公共用电用水的支出，其余部分用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第四十六条  物业服务企业要在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示，公示时间不得少于一个月。业主有权查阅、抄录或者复制所有归属全体业主收益的相关财务资料，物业服务企业应当提供便利。鼓励物业服务企业向全体业主公开物业服务费和停车服务费收入以及成本费用（构成）支出明细。

第四十七条  业主应当按照服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业产权发生转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费等费用。

第四十八条  实行政府指导价管理的住宅小区，物业服务企业在合同履行期间（含未明确具体物业服务期限及未签订书面物业服务协议、合同）不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的，物业服务企业应当按照物业服务管理指导标准和物业服务收费指导标准，在街道办事处（镇人民政府）的组织、指导和监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，在物业服务区域内逐栋公示拟调价方案及理由、成本变动情况等资料，向业主征询意见，必须经业主大会或者专有部分占建筑物总面积二分之一以上且占总人数二分之一以上的业主同意后，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

第四十九条  各县发展改革部门、住建部门、市场监督管理部门要按照职责分工加强物业服务收费监督管理工作。

发改部门负责严格按照有关法律、法规以及规定制定收费政策和政府指导价标准。

住建部门负责对物业服务企业的服务质量和物业服务行为进行监督管理，对不按合同约定提供服务或者不按规定公示相关事项的物业服务企业进行督促整改，并建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。

市场监管部门负责对超过政府指导价标准收费、不实行收费公示等价格违法行为，依据有关法律、法规以及规定进行查处。

 

第五章  附  则

第五十条  物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务或者业主自行管理的，其收费可以参照本《实施细则》执行。

政府指导价范围以外类型物业的收费行为也可以参照本《实施细则》执行，其物业服务收费实行市场调节价。

第五十一条  各县人民政府认为必要的，可结合本县实际，在不高于市定标准的前提下，制定本县收费标准或实施细则，并抄送市发展改革部门、市住建和市市场监管部门。

第五十二条  本《实施细则》由市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局、市市场监督管理局在各自职权范围内负责解释。

第五十三条  本《实施细则》自2023年5月1日起执行，有效期5年。国、省另有政策规定的从其规定。

 

附件：1.商洛市住宅小区物业服务费中准指导价标准

2.商洛市住宅小区停车服务费指导价标准

3、居民小区自备供热（冷）成本核算办法

4、小区停车服务成本核算方法

5、陕西省住房和城乡建设厅、陕西省市场监督管理局关于印发《陕西省住宅小区物业服务管理指导标准（试行））》的通知（陕建发〔2023〕1032号）

 

 

附件1

商洛市住宅小区物业服务收费指导标准

备注：1.上述中准收费标准为最高中准限价，下浮不限。 

2.“服务等级”指陕西省住房和城乡建设厅、陕西省市场监督管理局关于印发《陕西省住宅小区物业服务管理指导标准（试行））》的通知（陕建发〔2023〕1032号）制定的服务等级内容，物业服务标准达不到“三级”服务的为“等外”服务;服务高于《陕西省住宅小区物业服务管理指导标准（试行）》的楼宇，收费标准属市场调节价，由业主与物业服务企业自行约定。

 

附件2-1

 

商洛市物业管理区域内交通工具

停放场所类别标准

 

一类停车场

室内停车场：具有独立的出入口或符合国家标准的双车道供车辆安全出入，配备红外线监控设备，电脑计费系统，自动升降栏杆，消防喷淋设施及通风设备，停车位有专业标识。监控室24小时有专人值班，配备专业管理、保洁人员。

露天停车场：配备红外线监控设备，电脑计费系统，自动升降栏杆，停车位有专业标识。有专人负责引导停车，配备专业保安、保洁人员，24小时有专人值班、巡逻。

二类停车场

室内停车场：出入口符合国家标准的双车道，配备升降栏杆，停车位有专业标识，配备监控、消防、通风设备。24小时有专人值班，配备管理、保洁人员。

露天停车场：配备监控设备或电脑计费系统，停车位有专业标识。24小时有人值班，有专人负责车场卫生。

三类停车场

室内停车场：配备监控、消防、通风设备，有明显的停车标识。24小时有人值班，打扫卫生。

露天停车场：有人负责值班，保持车场整洁干净。

附件2-2-1

商洛市物业管理区域内机动车停放

服务收费按月计算价格表

 

单位：元/辆·月

 

附件2-2-2：

商洛市物业管理区域内机动车停放服务

收费按次计算价格表

单位：元/辆·次

注：1、30分钟之内不得收费，按次计费不分白昼。连续停车每4小时为一次

2、上述收费标准为最高限价，下浮不限;

3、按月收费适用于业主或者物业使用人停放的车辆，按次收费适用于临时停放的车辆;

4. 子母车位不得高于本小区 1.5 个标准车位的停车服务费用；同一小区内，面积小于标准车位的停车服务费应当适当优惠。

5.摩托车和非机动车停车服务费实行市场调节价;

附件3-1

 

居民小区自备锅炉供热成本核算办法

 

为帮助居民小区自备锅炉经营者核算制热、供热成本，方便小区供热和用热双方协商议价，制定本办法。

一、成本构成

居民小区自备锅炉供热成本（包含制热及供热成本，下同。）主要包括：燃料费、职工薪酬、电费、水费、固定资产折旧（业主出资购置的固定资产，不计提折旧）、维修费、辅助材料、外购热力成本、其他费用。

1、燃料费指小区自备锅炉供热过程中实际消耗的燃煤、天然气等费用支出。

2、职工薪酬指经营者为满足小区自备锅炉供热服务而给予职工各种形式的报酬以及其他相关支出。

3、电费指供热过程中消耗的电费支出。

4、水费指供热过程中消耗的水费支出。

5、固定资产折旧指按规定折旧方法计提的小区制热、供热服务固定资产的折旧金额。包括房屋及建筑物折旧、专用设备折旧、其他设备折旧。

6、维修费指为保障小区供热设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。

7、辅助材料指小区自备锅炉供热过程中实际消耗的化学材料等。

8、外购热力成本指当小区自备锅炉无法满足小区取暖需求时外购热源的支出。

9、其他费用指为保障小区供热服务正常运行而发生的其他费用。

二、成本核算原则

1、合法性原则。计入成本的费用应当符合有关法律、法规和国家统一的会计制度的规定。不符合有关法律、法规和会计制度规定的费用，不得计入成本。

2、真实性原则。计入成本的费用应当以实际发生的经济业务为依据，根据审核无误的原始凭证，如实反映经营者财务状况和经营成果。  

3、相关性原则。计入成本的费用，应当与小区供热服务直接相关或间接相关。与小区供热服务无关的费用不得计入成本。

4、配比性原则。小区供热服务收入与其供热服务相关的成本费用应当配比，已经由其他收入列支的供热费用不得计入成本。

5、历史成本原则。预计本年度供热成本，应当以上年实际成本费用为基础，依据科学、合理的办法预测，有关因素变化较大应相应调整其费用。

三、各项费用计入成本的方法

1、燃料费据实核算，以购进合同、原始票据为依据。

2、职工薪酬据实核算，不包括与小区供热服务无关的其他人员职工薪酬，或虽与供热服务有关，但人员费用已由业主缴纳的其他收入支付的职工薪酬。

3、水电费根据小区自备锅炉基本参数计算得出。

4、固定资产折旧按“平均年限法”计提。房屋及建筑物折旧年限按45年，残值率按5%；专用设备按8年、一般设备按5年，其他设备均按10年计提折旧。按设备购置年限已经提取完折旧的设备，不再计提。

业主出资购置的固定资产，其折旧原则上不计入定价成本，但后续支出可计入定价成本。

5、维修费据实核定，不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、与供热服务无关的小区其他设施设备的维修费。

符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：

（1）一次性发生的修理支出达到该固定资产原值20%以上；

（2）经过修理后该固定资产使用寿命延长；

（3）经过修理后该项固定资产生产能力提高（如使产品质量实质性提高、使产品成本实质性降低）。

以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，应予以资本化，作为长期待摊费用在租赁有效期内平均摊销。

6、       辅助材料据实核定，以自备锅炉基本参数、购进合同、原始票据为依据。

7、       外购热力成本据实核定，以购进合同、原始票据为依据。

8、       列入供暖定价成本的其他费用，据实核定，但应符合一定范围内公允水平。当其他费用占总成本的20%以上时，应单独列出其他费用明细表。

四、单位供热成本核算办法

1、按供热面积收费的，每平米供热成本计算公式如下：

                         供热总成本

        每平米供热成本=

                     供热标准面积

供热标准面积=全额收费的供热面积+折扣收费的供热面积折合数

2、按供热流量收费的，每吉焦热量供热成本计算公式如下：

                        供热总成本

       每吉焦热量成本=

                        供热总热量

五、用户取暖成本核算方法

1、       按供热面积收费的，业主每户供热成本计算公式如下：

取暖业主每户供热成本=建筑面积×每平米供热成本；

空置业主每户供热成本=建筑面积×每平米每月供热成本×折扣收费比例。

2、按供热流量收费的，业主每户供热成本计算公式如下：

每户供热成本＝基本热量成本+计量热量成本=每平米供热成本×基本热量成本占供热总成本比例×供热建筑面积+每吉焦热量成本×计量供热成本占供热总成本比例×用户所用热计量数
附件3-2

居民小区自备锅炉供热成本核算表

附件3-3

居民小区自备锅炉供热服务基本情况表

小区名称：	经营者名称：
项     目	行次及关系	计量单位	（   ）年
一、经营者基本情况
1、注册资本		万元
2、职工人数		人
（1）供热供养的职工人数		人
（2）无须供热供养的职工人数		人
3、固定资产原值		元
（1）房屋及建筑物原值		元
其中，业主出资购置的房屋及建筑物原值		元
（2）专用设备原值		元
其中，业主出资购置的专用设备原值		元
（3）一般设备原值		元
其中，业主出资购置的一般设备原值		元
二、小区基本情况
1、小区总建筑面积		㎡
2、小区住户数量		户
3、小区实际入住率
4、小区空置率
5、小区采暖用户数		户
6、小区不采暖用户数		户

附件4

地下停车场服务成本测算一览表

附件5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

抄送：省发改委、省住建厅、省市场监督管理局，市委办、市人大办、市政府办、市政协办，各县、区人民政府，市物业协会。

商洛市发展和改革委员会党政办公室          2023年3月27日印发