呼伦贝尔物业条例

呼伦贝尔市住宅物业管理办法

 

第一章总则

第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律法规规定，结合呼伦贝尔市实际，制定本办法。

 

第二条呼伦贝尔市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其相关监督管理活动适用本办法。上位法已经作出规定的，从其规定。

 

第三条 物业管理工作坚持党建引领，建立健全由街道办事处（含苏木乡镇人民政府，下同）牵头，社区居（村）民委员会、业主大会、业主委员会（含物业管理委员会，下同）、物业服务企业、职能部门等共同参与的协调运行机制，形成社区治理合力。

 

鼓励业主委员会、物业服务企业中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区党支部委员会、社区委员会的成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

 

第四条街道办事处具体负责辖区内物业管理工作的指导、协助和监督。要在街道办事处明确承担物业管理工作的指导监督机构，配备与工作相适应的工作人员，落实工作经费。主要负责推动业主设立业主大会、选举业主委员会，加强对业主大会召开、业主委员会的成立、选举、换届组建工作的组织、指导、协调，督促业主委员会和物业服务企业依法依规履行职责，协调社区建设与物业服务的管理，调处物业管理矛盾和纠纷，对于涉及多部门的问题，要及时召开物业管理联席工作会议，对物业管理区域内违法违规行为开展多部门联动执法。加强对本辖区内物业管理承接查验、移交、接管和退出的监督。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。

 

第五条 市住房和城乡建设部门为我市物业行政主管部门，统筹负责全市物业管理活动的监督管理工作。

 

各旗（市、区）住房和城乡建设部门负责所辖区域内住宅小区（含独栋居住建筑）物业管理活动的监督管理工作，接受市住房和城乡建设主管部门的业务指导和监督。

 

各相关部门和机构对住宅小区内物业管理职责按照以下内容执行，各旗（市、区）人民政府另有明确规定的可以按照当地规定执行。

 

（一）住房和城乡建设部门负责物业管理区域内生活垃圾分类和管理、房屋建筑工程质量保修的监督管理；负责查处房产测绘面积弄虚作假、建筑主体或者承重结构变动的装饰装修工程、擅自施工、擅自利用物业共用部位和共用设施设备进行经营、擅自占用物业管理区域内道路和场地损害业主共同利益等行为；负责查处开发建设单位将未缴纳住宅维修资金房屋交付买受人以及未经招投标或未经批准擅自采用协议方式选聘物业的行为；负责查处物业服务企业将一个物业管理区域内全部物业管理一并委托给他人的行为。

 

（二）城市管理综合执法部门负责住房和城乡建设部门移交的行政处罚案件处理，负责物业管理区域内社会生活噪声污染、餐饮服务业油烟污染、露天烧烤污染、城市焚烧沥青塑料垃圾等烟尘和恶臭污染、露天焚烧秸秆落叶等烟尘污染、燃放烟花爆竹污染、擅自伐移树木、侵占毁坏绿地等行为的行政处罚工作；联合公安、农牧等部门，按照《呼伦贝尔市城市养犬管理条例》规定，共同做好相关违法行为查处工作。

 

（三）公安机关负责开展社区警务工作，加强物业管理区域内治安防范，对安防设施的建设、维护、使用进行管理、指导和监督，对安防情况开展监督检查，依法查处住宅小区内危害公共安全、妨害公共秩序的违法行为；对公共安全视频监控图像信息系统的管理情况进行日常监督；联合城市管理综合执法、农牧等部门，按照《呼伦贝尔市城市养犬管理条例》规定，共同做好相关违法行为查处工作。

 

（四）市场监督管理部门负责查处物业管理区域内从事无照经营的行为；负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的监管，依法查处相关违法行为；负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查工作，依法查处各类价格违法违规行为。

 

（五）自然资源部门在核发住宅小区建设规划许可时，负责审查物业服务用房相关配套要求。对未经批准进行临时建设或未按照批准内容进行临时建设的行为进行查处。

 

（六）社会工作部负责指导城乡社区治理体系治理能力建设，完善社区服务功能，提升社区治理水平。

 

（七）生态环境部门负责物业管理区域内环境保护监督管理工作。

 

（八）应急管理部门负责对本行政区域内消防工作实施监督管理，并由本级人民政府消防救援机构负责实施。其他相关部门根据《中华人民共和国消防法》《内蒙古自治区消防条例》和《内蒙古自治区消防安全责任制实施办法》中规定的消防安全职责，按照“管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产经营必须管安全”的要求，在各自职责范围内依法依规做好物业管理区域内消防安全工作。

 

（九）卫生健康部门负责物业管理区域内传染病防控宣传指导工作，对供水单位进行卫生监督。

 

（十）其他有关部门按照各自职责做好物业监督管理相关工作。

 

供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当按照各自职责，做好相关物业服务工作。

 

第六条 由住房和城乡建设部门负责建立物业服务行业信用等级评价制度，将遵守法律法规规定、履行合同和投诉处理等情况，记入信用档案，定期向社会公布物业服务人信用等级信息。同步建立红黑名单制度，设立守信联合激励和失信联合惩戒机制。街道办事处要根据日常了解掌握的情况，对辖区物业服务企业提出评价意见，作为住房和城乡建设部门评价企业信用的重要内容记入信用档案。

 

第七条物业管理实行联席会议制度。联席会议由街道办事处负责召集，旗（市、区）人民政府物业行政主管部门、嘎查村民委员会、居民委员会以及建设单位、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表参加。未成立业主委员会的，由业主代表参加。如遇紧急问题，也可由旗（市、区）住房和城乡建设部门负责组织召开，旗（市、区）分管物业工作的处级领导干部参加主持。联席会议每个街道办事处每年最少召开两次，各旗（市、区）住房和城乡建设部门每年最少组织召开一次。

 

物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：

 

（一）业主委员会不依法履行职责的；

 

（二）业主委员会选举和换届过程中出现问题的；

 

（三）物业服务人履行物业服务合同中出现问题的；

 

（四）物业服务人在交接过程中出现问题的；

 

（五）需要协调解决的其他物业服务纠纷；

 

（六）需要当地党委、政府统筹协调的事项。

 

第八条 各旗（市、区）人民政府和街道办事处应当将业主委员会、物业服务企业纳入突发事件应急处置工作体系，建立物资和资金保障机制。应对突发公共事件期间，各旗（市、区）人民政府负责落实属地管理责任，依法采取各项应急措施，指导物业服务企业、业主委员会开展相应级别的应对工作，并给予相应物资和资金支持。业主委员会、物业服务人应当积极配合开展相关工作。

 

第九条物业行业协会应当加强行业自律，规范行业行为，开展行业培训，为物业服务企业提供行业发展动态、信息、意见及建议，参与调解物业服务企业相关纠纷，促进物业服务行业科学、规范、健康发展。定期监测并公布物业服务清单，公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务人协商物业服务费时参考。

 

第二章业主、业主大会和业主委员会

 

第十条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国家、自治区物业管理有关法律法规执行。

 

物业使用企业在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用企业约定，但不得违反法律法规和管理（含临时性）规约的有关规定。违反规定的，有关业主应当承担相应责任。

 

第十一条 各旗（市、区）住房和城乡建设部门要指导和监督有关单位和部门按照有利于实施物业管理的原则，综合考虑建筑物规模、共用设施设备、土地使用权属范围、自然界限、社区布局等因素划分物业管理区域。配套设施和相关场地共用不能分割的，应当划为一个物业管理区域。

 

一个物业管理区域成立一个业主委员会，选聘一家物业服务企业。新开发建设住宅小区应在预售方案或现房销售合同中明确物业管理区域并按规定进行备案。已投入使用但尚未划分的物业管理区域，或者需要调整物业管理区域的，由旗（市、区）住房和城乡建设部门牵头，会同街道办事处结合物业管理实际，确定物业管理区域并在社区范围内进行公告。

 

第十二条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过二年的，应当筹备成立业主大会。

 

符合成立业主大会条件的住宅小区，开发建设单位应当在三十日内书面告知属地街道办事处，也可以由十名以上业主联名，书面告知属地街道办事处成立业主大会。由属地街道办事处及居（村）民委员会组织成立业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作，制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。

 

业主大会筹备组组长由街道办事处代表担任。

 

业主大会筹备组中的业主代表应当由五名以上业主联名推荐，也可以由街道办事处组织业主联名推荐；业主代表按照推荐业主人数高低确定顺序。

 

业主大会筹备组的成员名单及简介，应当自业主大会筹备组成立之日起三个工作日内在物业管理区域的显著位置公示七日以上。业主对筹备组成员有异议的由街道办事处协调处理。

 

筹备组成员中的业主代表应当符合下列条件：

 

（一）所在物业服务区域中的房屋产权所有人；

 

（二）未在本住宅小区的物业服务人中兼职且与本住宅小区的物业服务人无利害关系；

 

（三）无损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌的行为；

 

（四）无违法建设、擅自占用或者破坏物业共用部位的行为；

 

（五）无其他违反物业相关法律法规、规章、管理规约或者损害业主共同利益、影响公正履职的行为。

 

第十三条 业主大会筹备组应当及时核实、更新业主清册及业主联系方式等信息，妥善保管收集的信息和文件资料。筹备组应当自组成之日起六十日内首次召开业主大会会议，并于召开十五日前通知全体业主，首次业主大会应表决管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会，并于业主委员会选举产生后七日内将相关资料移交业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、电子投票等形式召开。

 

首次业主大会未能召开或者未能选举产生业主委员会的，业主大会筹备组应当在解散前七日内将收集的信息和文件资料移交辖区社区居（村）民委员会封存。

 

第十四条 明确业主委员会是业主大会决定事项的执行机构，应当做好对物业服务企业的日常监管工作，同时督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，对业主违规违约行为进行劝阻，劝导业主缴纳物业费。

 

业主委员会的人数由业主大会根据实际情况按照三人至十一人的单数确定，鼓励和支持业主中符合条件的党员通过法定程序成为业主委员会委员，推动业主委员会成立党组织，充分发挥党组织和党员战斗堡垒和先锋模范作用，保障物业管理健康发展。

 

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会的主任和副主任，其中主任一人，副主任一至三人。业主委员会应当自选举产生或内容变更之日起三十日内，向物业项目所在地街道办事处备案。

 

第十五条 业主委员会委员应当由热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定组织协调能力的业主担任。业主委员会委员本人、配偶及其直系亲属不得在本物业管理区域内的物业服务人中兼职或者与该物业服务人有其他利害关系。

 

第十六条 业主大会、业主委员会开展工作的经费和业主委员会委员的工作补贴标准由业主大会决定，费用由全体业主承担，也可以从业主共有部分经营所得收益中列支。

 

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况、业主委员会委员的工作补贴发放情况，应当定期由业主委员会以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督。

 

第十七条不具备成立业主大会条件，或者具备成立业主大会条件但未成立业主大会、业主大会成立后未能选举产生业主委员会的住宅小区，经物业项目所在地街道办事处指导后仍不能成立业主大会和选举产生业主委员会的，街道办事处应当组织嘎查村民委员会、居民委员会、业主组建物业管理委员会，临时履行业主委员会职责，推动符合条件的住宅小区成立业主大会，选举产生业主委员会。

 

第十八条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利和义务一并转让。

 

业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知受让人或者承租人，并出具交纳物业服务费用的证明或者对物业服务费用的结算作出明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务人和业主委员会。

 

第十九条物业服务人按照合同约定以及《物业管理服务标准》等相关规定提供服务的，业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费。

 

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，并自约定之日起十五日内告知物业服务人。物业使用人不交纳物业服务费用的，业主承担连带交纳责任。

 

第三章前期物业管理

 

第二十条 新建住宅小区物业实行前期物业管理，开发建设单位应当依照法律规定通过招投标或者协议的方式选聘物业服务人，各旗（市、区）住房和城乡建设部门应对新建小区选聘前期物业程序进行全过程监管，营造竞争有序的物业服务市场。

 

各旗（市、区）住房和城乡建设部门应当建立物业管理评标专家库，并定期组织培训和考核，实行动态管理。

 

第二十一条 分期开发的同一物业管理区域，开发建设单位与物业买受人应当签订内容一致的前期物业服务合同和临时管理规约。

 

物业服务人在与开发建设单位承接住宅小区时，应当在旗（市、区）物业行政主管部门的监督、指导下，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，形成查验记录，签订查验协议，办理交接手续。查验结果在住宅小区内显著位置公示，发现问题应当书面告知开发建设单位。

 

分期开发建设的住宅小区可以根据开发建设的进度，对符合交付条件的住宅小区分期进行承接查验，分期办理交接手续。

 

查验记录未经旗（市、区）住房和城乡建设部门确认，物业服务人私自交接的，产生的维修维护责任由物业服务企业负责，由旗（市、区）住房和城乡建设部门督促限期改正。

 

居民住宅公共区域技防系统建成后，建设单位还应委托具有检验资格的检测机构进行系统检测；检测通过后，建设单位应会同旗(市、区)公安机关组织验收，未经验收或验收不合格的，不得投入使用。

 

第二十二条 新建住宅小区的开发建设单位应当设计配置具备水、电、通风、自然采光等基本使用功能和使用条件的地面以上独立成套、独立测量的房屋作为物业服务用房和业主委员会议事活动用房，所在楼层应尽量位于一层。物业服务用房按照房屋建筑总面积的千分之三，且不低于一百平方米配置；业主委员会议事活动用房按照不低于三十平方米配置。在保障物业用房的前提下，具备条件的应设立社区警务室用房。

 

物业服务用房、业主委员会议事活动用房等公共用房属全体业主共有，分别交由物业服务人和业主委员会无偿使用。任何单位和个人不得擅自变更用途，不得分割、转让、抵押。

 

第二十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。在物业保修期限和保修范围内发生质量问题的，物业服务人应当及时通知建设单位，督促建设单位按时完成保修。建设单位委托物业服务人维修的，应当与物业服务人签订委托协议。

 

建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

 

保修期内产生的确需由建设单位负责维修的房屋质量问题，无论是否超过保修期都应由建设单位负责维修，问题产生时间以物业服务企业登记日期或业主明确告知物业服务企业日期为准，物业服务企业应对业主反映的问题做好确认查验和登记记录工作，涉及需要相关部门参与确认的质量问题，物业服务企业要协调相关部门及时确认。

 

第二十四条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，但不得因部分最终用户未履行交费义务而停止已交费用户和共用部位的服务。

 

任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用，也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

 

物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

 

第四章物业管理服务

 

第二十五条建立完善“六个备案”工作机制：

 

（一）建设单位应当在商品房买卖合同中明示备案的物业管理区域。建设单位办理预售许可或现房销售前，要将划定的物业管理区域资料向项目所在地旗（市、区）住房和城乡建设部门进行备案；

 

（二）业主委员会应当自选举产生或依法变更生效之日起三十日内，向物业项目所在地街道办事处备案；

 

（三）建设单位在房屋销售之前应当制定临时管理规约，但不得侵犯房屋买受人的利益，并在申请房屋预售许可前将前期物业服务合同、临时管理规约报物业项目所在地旗（市、区）住房和城乡建设部门备案；

 

（四）物业服务企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，到旗（市、区）住房和城乡建设部门备案；

 

（五）物业服务人应当在物业服务合同签订或者变更之日起三十日内，将物业服务合同报物业项目所在地旗（市、区）住房和城乡建设部门备案。备案时应提供物业企业法人、项目经理、24小时消防值班室人员等进驻小区维护管理人员基本信息；

 

（六）物业服务企业与业主委员会或者其委托新选聘的物业服务企业办理交接的，交接双方应当对物业管理区域内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，并报物业项目所在地街道办事处备案。

 

各旗（市、区）物业行业主管部门和街道办事处要对以上“六个备案”建立信息共享机制，七个工作日内互相告知。

 

第二十六条 物业服务企业应认真履行法定义务，不得以任何理由拒绝履行。应遵守法律法规和物业服务合同的约定，未经业主大会同意或者物业服务合同中无相关约定，不得将物业服务费用、公共水电分摊费用、车辆停放费用等捆绑收费；不得采取停止供水、供电、供热、供气、停止提供安保与技防服务以及限制业主进入小区、入户等方式催交或者变相催交物业服务费；不得处分属于业主的共有财产。

 

第二十七条 进一步明确物业服务内容，全市物业服务推行“菜单式”服务模式，物业行政主管部门要联合市场监督管理、物业行业协会等部门，将物业服务事项、服务质量、服务费用进一步量化、细化，明确、明晰物业企业在小区服务中的内容和职责，在物业服务合同中对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

 

第二十八条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：

 

（一）项目负责人的基本情况、联系方式和物业投诉电话；

 

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式；

 

（三）物业服务企业的权利和义务；

 

（四）电梯、消防、监控（技防系统）等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案；

 

（五）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益；

 

（六）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；

 

（七）各类违法问题投诉举报受理单位和联系方式；

 

（八）其他应当公示的内容。

 

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

 

第二十九条 物业服务企业应当提升物业服务质量，建立服务质量保障体系，建立接诉即办快速处理机制。应当提升服务行业人员素质，健全薪酬制度和员工激励制度，引入高技能人才和专业技术人才。开展职业技能培训和竞赛，提高从业人员整体素质和技能水平。

 

第三十条 鼓励物业服务企业建设智慧物业管理服务平台，运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，提升物业智慧管理服务水平。通过在电梯、消防、给排水等重要设施布设传感器，实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。

 

鼓励物业服务企业探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。通过线上线下服务融合发展，鼓励向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。

 

鼓励物业服务企业在住宅小区开展公益性宣传，将创建全国文明城市、促进民族团结、加强生态环境保护、实施垃圾分类等纳入宣传内容。

 

鼓励物业服务企业积极参与社区治安群防群治与平安建设，配合公安机关开展治安防范工作。

 

第三十一条 健全物业企业退出机制。物业服务企业主动退出物业服务项目的，应当提前三十日书面告知业主或者业主委员会，并按照规定和合同约定办理移交手续。

 

拟通过召开业主大会方式解聘物业服务企业的，除业主大会明确物业管理区域由业主自管外，一般情况下应明确新引进物业服务企业期限，最长不得超过3个月。解聘和新选聘物业服务企业程序、结果的合法性由街道办事处负责确认。在新旧物业服务企业未办理完成交接手续的情况下，旧物业服务企业应当维持正常的物业服务工作，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。合同中无单独约定的，旧物业服务企业物业服务费用收费截止日期以业主大会确定业主自管或重新确定引进新物业之日当天（含）计算。确定的新、旧物业要在7日内完成全部交接。

 

旧物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等为由拒绝办理交接，不得阻挠新选聘的物业服务人进场服务，对于业主拖欠的物业服务费用，物业服务企业或者业主委员会可以催交；逾期仍不交纳的，旧物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。对于不按期撤出物业服务区域的旧物业服务企业，经街道办事处和旗（市、区）住房和城乡建设部门督促仍不撤出的，由旗（市、区）住房和城乡建设部门负责在物业企业等级评价时给予旧物业企业在原评价等级基础上再降一级处理。

 

第五章物业的使用与维护

 

第三十二条对于国家和自治区法律法规规定的物业管理区域内明确禁止的行为，物业服务企业、业主、物业使用人，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时报告有关管理单位依法处理。业主、物业使用人对侵害自身合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

 

第三十三条 未在物业服务合同里明确约定，物业服务企业不允许以各种名义收取或变相收取装修保证金。业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务人应当将装饰装修的禁止行为、注意事项以及该房屋承重结构平面图书面告知业主、物业使用人，并张贴在房屋入户门内侧。房屋装饰装修过程中，物业服务人应当加强现场巡查和监督，发现业主、物业使用人、装饰装修施工人员违反有关法律法规以及管理规约或者临时管理规约的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告相关行政主管部门和业主委员会。

 

装饰装修施工污染物业共用部位、损坏共用设施设备的，物业服务人应当通知相关业主、物业使用人予以修复、清洁、恢复原状。业主、物业使用人在物业服务人通知的期限内未修复、清洁、恢复原状的，由物业服务企业处理，所需费用由业主、物业使用人承担。

 

第三十四条物业管理区域内的供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视、安防设施等专业经营设施设备以及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范。

 

新建住宅物业管理区域内的专业经营设施应当与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供热、供气等有关专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备以及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

 

已投入使用的设施设备以及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，由物业所在地旗（市、区）人民政府组织专业经营单位验收。验收合格的，由专业经营单位接收；验收不合格的，由旗（市、区）人民政府组织相关单位进行整改，整改合格后，由专业经营单位接收。

 

移交给专业经营单位的设施设备以及相关管线，其维修、养护、更新等费用，由专业经营单位依法承担。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

 

第三十五条 由各旗（市、区）住房和城乡建设部门面向社会公开选择确定至少三家物业服务企业，按照最低服务标准和价格提供基本物业服务，供无物业小区居民在引进物业服务或因物业服务人不履行或者不能履行物业服务合同时选择，提供清洁卫生、秩序维护、24小时消防值班等维持业主基本生活安全的服务事项。

 

第三十六条物业服务企业根据业主大会决定或者物业服务合同约定，可以利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会运作经费或者物业管理的其他需要。物业服务企业对此部分资金应单独立账，独立核算，定期公布账目，接受业主监督。

 

第三十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金，住宅专项维修资金不允许由开发建设单位和物业服务企业代为收取。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于国家、自治区规定的保修期届满后物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。各旗（市、区）住房和城乡建设部门要综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专户管理银行，控制专户管理银行数量，住宅专项维修资金应当按幢设账、专户存储、核算到户。

 

各旗（市、区）住房和城乡建设部门要联合财政部门探索推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳首期住宅维修资金，购房人在办理房屋交付手续前应按照所拥有的建筑面积交存，未交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。要积极引导未缴纳住宅维修资金或住宅维修资金余额不足30%的居民缴纳住宅维修资金。

 

第三十八条各旗（市、区）住房和城乡建设部门要建立健全危及房屋使用和人身财产安全紧急情况的住宅维修资金使用制度，每项应急维修内容，都应面向社会公开招标选择不少于三家具有相应维修资质的企业，公布维修价格明细，供发生紧急情况时由业主委员会等紧急使用人选择使用。应急维修的企业要确保包括前期工程量查验在内的全过程施工安全，维修结束后，由申请使用人组织业主委员会、物业服务人和业主代表进行竣工验收，将使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示。

 

没有业主委员会或者物业服务人的，由社区提出申请，并组织代修和验收，费用从住宅专项维修资金账户中列支。

 

可以直接申请使用维修资金紧急情况的紧急情况包括：

 

（一）电梯故障；

 

（二）消防设施故障；

 

（三）屋面、外墙渗漏；

 

（四）未向专营单位移交产权的二次供水水泵运行中断；

 

（五）排水设施堵塞、爆裂；

 

（六）楼体外立面存在脱落危险；

 

（七）其他危及房屋使用和人身财产安全事故的紧急情况。

 

第六章附则

 

第三十九条对于各职能部门、物业服务企业、业主等违反国家、自治区相关物业管理法律法规规定，需要进行处罚的，按照相关法律法规执行。

 

第四十条其他管理人接受委托，为住宅小区业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务的，适用本办法有关物业服务企业的规定。

 

第四十一条本办法自印发之日起施行。